Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi

Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi

Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücündeki azalma ve boşanmaların artması, daha küçük dairelere olan talebi artırdı. Son 18 yılda konut metrekareleri 31 metrekare düştü.

Boşanmaların Artışı ve Daire Büyüklükleri

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e yükseldi. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a çıktı. Bu durum, hanelerdeki kişi sayısının azalmasına ve dolayısıyla daire büyüklüklerinin küçülmesine neden oldu. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Bu durum, konut talebinin değişen dinamiklerini gözler önüne seriyor.

Apartman Daireleri ve Müstakil Evler Arasındaki Farklar

Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlerin büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıktı. Özellikle konuta erişimin zorlaşması, tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesine neden oldu. Bu durum, müstakil yapılara olan talebi artırdı.

Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetler nedeniyle daire metrekarelerinin daha da küçülebileceğini öngörüyor. Bu değişim, konut piyasasında önemli bir dönüşüm sürecinin yaşandığını gösteriyor.

Gelir Dağılımındaki Bozulma ve Daire Büyüklükleri

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğine dikkat çekti. Daire büyüklüğündeki değişimin hane halkının küçülmesiyle açıklanamayacağını belirtti. Geliştiricilerin daha küçük konut üretimine yönelmesi, konut piyasasındaki dinamikleri değiştirdi.

Büyükduman, “Daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması da gelir dağılımındaki bozulmayı ima ediyor” şeklinde değerlendirmelerde bulundu. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğu göz önüne alındığında, bu durumun etkileri daha belirgin hale geliyor.

Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler

Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki ana nedene bağlıyor. Birincisi sosyolojik süreçler, ikincisi ise stagflasyon. Hane halkı büyüklüğünün küçülmesi, konut talebini etkileyen önemli bir faktör. Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğü 3,1 kişiye geriledi. Bu durum, konut projelerinin şekillenmesinde etkili oluyor.

İkinci neden olan stagflasyon, maliyetlerin artmasıyla birlikte fiyatların artırılmasını zorlaştırıyor. Tüketicilerin daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de pazar koşullarına göre daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden oluyor. Bu durum, konut piyasasında önemli değişimlere yol açıyor.

Küçük Dairelere Yönelik Talep Artışı

Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1 dairelerin yaygın olduğunu, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Büyük konut projelerinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 dairelerden oluşuyor. Küçük dairelerin daha kolay satılması, müteahhitlerin bu yönde taleplerini artırıyor.

Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırıyor. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltiyor. Fiyat farkları da dikkat çekiyor; 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL arasında değişiyor.